年报观察-金地财报AB面:增长稳健,短债剧增_网易房产频道

年报观察|金地财报AB面:增长稳健,短债剧增_网易房产频道
4月22日晚,金地集团发布2019年业绩报告。“稳定性”成为已过而立之年的金地的关键词。年报显示,2019年,金地集团实现营业收入634.2亿元,同比上升25.1%;归属于上市公司股东的净利润100.75亿元,同比增长24.4%。综合毛利率、净利率在行业中处于高位,分别为40.5%、24.5%。值得关注的是,随着合作项目的增多,金地集团少数股东损益占比进一步增高。此外,净负债率虽然在行业中不高,但是一年内到期需要偿还的短期债务剧增。合作项目增多,少数股东分走近35%净利润根据年报,2019年,金地集团实现营业收入634.2亿元,同比上升25.1%,公司房地产项目结算面积393.22万平方米,同比上升53.8%;结算收入573.92亿元,同比上升24.6%。金地集团表示,营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积增长。分区域来看,华南、华北、华东、东南、华中区域的营业收入分别同比增加64.83%、54.26%、-66.72%、103.01%、331.46%。对于华东区域营收大福下降,金地集团在上证互动平台回复投资者时表示,主要原因是受本期结算项目联合操盘因素的影响,并表的比例有所下降。在赚钱能力上,2019年,金地集团实现净利润154.65亿元,同比增加27.8%;归属于上市公司股东的净利润100.75亿元,同比增长24.4%;房地产业务结算毛利率为41.3%,保持行业较高水平。不过,需要关注的是,在金地集团净利润构成中,对联营企业和合营企业的投资收益剧增,2019年为50.18亿元,同比增加71.5%。这背后主要是金地集团过去几年合作项目增多。在撬动规模增长的同时,也使得净利润流向少数股东。数据显示,2017年-2019年,金地集团归属于上市公司股东的净利润占比分别为72.2%、66.9%、65.2%,与此同时,少数股东损益占比也逐年增加,分别为27.8%、33.1%、34.8%。规模之后,提高新增土储加强权益占比在销售规模达到一定程度后,金地集团也在有意识地加强权益占比。年报显示,2019年,金地集团进一步扩大投资布局,新进入11个城市,分别为贵阳、廊坊、鄂州、台州、江门、襄阳、九江、漳州、湛江、芜湖、威海,全年共获取土地113宗,总投资额约1200亿元,新增了约1688万平方米的总土地储备,这也是金地集团连续三年新增土储超过1000万平方米。在新增土储权益占比方面,2019年权益储备约886万平方米,占比为52.5%,而2018年为44.9%。截至2019年末,金地集团进入了全国61个城市,总土地储备约5233万平方米,权益土地储备约2802万平方米,占比53.5%。而在2015年-2018年末,金地集团总的土地储备面积分别为2600万平方米、2950万平方米、3770万平方米和4400万平方米,其中权益土地储备分别为1600万平方米、1500万平方米、1930万平方米和2300万平方米,权益占比分别为61.5%、50.6%、51.2%及52.3%。净负债60%,但一年内到期的非流动负债激增相比于不少房企动辄过百的净负债率,金地集团的杠杆率并不算太高。金地集团在年报中表述,截至2019年末,资产负债率为75.40%,剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司实际资产负债率为67.16%,净负债率为60.24%,而2018年同期是57.36%。不过,金地集团短期需要偿还的债务剧增。截至2019年12月末,金地集团有息负债合计947.58亿元,其中,银行借款占比为49.8%,公开市场融资占比为47.56%,其他融资占比为2.64%。公司长期负债占全部有息负债比重的63.01%,而2018年同期为81.85%,这也就意味着短期负债占比快速增加。在短期债务方面,截至2019年12月末,金地集团一年内到期的非流动负债约为328.1亿元,同比增加296.92%。其中主要是一年内到期的长期借款,为188.4亿元,同比增加137.5%;一年内到期的应付债券124.8亿元。这也使得金地集团的速动比率下降了0.11个百分点至0.66,流动比率下降了0.18个百分点至1.44。不过,金地集团持有的货币资金余额为451.42亿元,现金短债比约为1.29,虽然有所下降,但是仍能覆盖短期债务,保持在安全边界。为此,金地集团积极借新还旧。今年3月份,金地集团110亿元公司债券获上交所通过。对于募集资金用途,金地集团表示,拟用于偿还公司到期债务或到期/回售的公司债券。在整体融资环境收紧的一年,金地集团的融资成本并不算太高,年报显示,截至报告期末,金地的债务融资加权平均成本为4.99%,而2018年末为4.83%。同样在融资层面,金地集团近日来的一则公告引发监管问询。4月20日晚间,金地集团公告称,将金地集团2018年公司债券(第二期)(品种一)的利率由5.29%大幅下调至1.5%,引发市场热议,并招来上交所问询,希望金地集团说明上述调整是否符合约定。根据此前《募集说明书》约定,发行人有权决定在本期债券存续期内的第2年末调整后1年的票面利率,若发行人未行使利率调整权,则本期债券的后续期限票面利率仍维持原有票面利率不变。也就说,对于利率调整,从规则上来讲,金地集团的操作或许没有太大问题,但是巨大的利差,仍然引人关注。对于下调利率原因,金地集团在公告中称,根据当前的市场环境,发行人选择下调票面利率。在业内人士看来,疫情之下,房地产行业融资环境渐松,通过调整票面利率,让存续债券持有人回售,可以以更低利率发行新债,以降低融资成本。金地集团年初发行的一笔10亿元超短期融资券,发行利率仅为2.83%。新京报记者 段文平编辑 武新 校对 李项玲 .houseJrtt { background:#FCFCFC; 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